¿Qué significado tiene una herencia en proindiviso?

Si recibiste una herencia en conjunto con otras personas debes saber qué es una herencia en proindiviso.

Quédate a leer este artículo que escribí inspirado en el caso de 3 hermanos que se encontraban en disputa después de recibir como herencia la casa de su padre fallecido (a quienes asistí jurídicamente hace un par de días).

Aclarando el término herencia en proindiviso

Empezaré explicándote a qué se refiere esta expresión jurídica relativa al derecho de propiedad.

Una Herencia en proindiviso, conocida también como comunidad de bienes, copropiedad o condominio, hace alusión a un bien o derecho que no puede ser dividido, como por ejemplo un piso.

Herencia en proindiviso

Es decir, el derecho de propiedad es solo parcial debido a que se debe compartir la titularidad con otras personas.

Este régimen legal se caracteriza porque ninguno de los propietarios (o cotitulares) posee la propiedad completa sobre el bien (que generalmente es inmueble).

Al recibir una herencia normalmente cada beneficiario obtiene una parte de esta, según lo indique el testamento (o en el caso de no existir tal disposición, en la declaración de herederos).

A pesar de ello, en ocasiones el bien o derecho a obtener es un proindiviso, es decir, no puede dividirse ¿Cómo podría dividirse por ejemplo un piso? ¡imposible!.

Si son varias las personas que reciben la herencia cada una recibe una parte (en el caso de mis clientes, heredaron la casa del papá).

Tal vez unos recibirán la herencia legítima y otros obtendrán un mayor porcentaje.

Ahora bien, lo que no pueden hacer es disponer de la misma en su totalidad (a título individual).

Es decir, para hacer lo que sea con la propiedad ¡deben tomar una decisión entre todos!.

Sin embargo con frecuencia la solución para esto no es nada fácil, te explico el por qué.

Herederos en conflicto

Analicemos el caso de mis clientes. Son 3 hermanos que reciben  una casa por herencia del papá. Uno quiere vender pero los otros 2 hermanos no.

Pero antes hay que dejar algo claro, en un principio el proindiviso no existe hasta que no se tenga el título inscridible, por lo que en primer lugar hay que adjudicar la herencia mediante escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad.

El asunto es que este se puede obtener una vez la herencia haya sido adjudicada, con los porcentajes respectivos a los herederos y habiendo estos aceptado la misma.

Es después de ello cuando surgen ciertas situaciones en las que los herederos no saben que destino tendrá el proindiviso: unos quieren conservarlo, otros desean arrendarlo o venderlo.

¿Cuándo se considera que un inmueble es indivisible?

Un bien es indivisible cuando sus características impiden realizar tal división en partes equitativas.

Volvemos al caso de mis clientes. Ellos recibieron un piso como herencia, en este caso ellos no pueden dividirse el inmueble.

Pero sí es posible dividirlo de otra manera, eso les expliqué.

¿Cómo dividir un proindiviso?

Aunque por definición no es posible dividir la propiedad, lo cierto es que sí puede hacerse.

Para estos casos de falta de acuerdo por parte de los herederos el Código Civil señala el artículo 440 y que según este artículo ninguno de los copropietarios está en obligación de quedarse en la comunidad.

Cada uno de ellos puede solicitar cuando lo desee que se divida la cosa en común y por ende se extinga el proindiviso, para ello existen diferentes alternativas de solución.

Extinción de proindiviso

Un proindiviso puede extinguirse a través de un acuerdo entre los herederos o por un procedimiento judicial, veamos las distintas posibilidades que se pueden considerar en el caso de mis clientes:

Opción 1.Dividir la propiedad en partes iguales. Si ellos hubiesen recibido un terreno 900 hectáreas,  se tendría que dividir entre tres, cada hermano recibiría 300 hectáreas.

Opción 2. Vender la cosa común a un tercero. Como el piso no es divisible la única solución es vender en conjunto a un tercero y dividir la ganancia obtenida de la venta entre tres.

Opción 3. Uno de los herederos a través de una compensación económica adquiere la parte que le corresponde a los demás o realiza una permuta por la parte de otros bienes compartidos.

Supongamos que hayan recibido como herencia 3 pisos: uno en Madrid, otro en Valencia y otro en Cataluña, teniendo todos el 50% de los tres inmuebles.

Podrían acordar que cada uno se quede con un piso.

Esto es sencillo si el valor de los inmuebles es igual, pero si no lo es esta opción sería muy difícil para ellos.

Ventajas de la extinción de proindiviso

Las ventajas para los herederos de extinguir el proindiviso radica en que se ahorran el pago de impuestos de transmisiones que tendrían que hacer si deciden vender la propiedad.

Solo deberán sujetarse al pago de Actos Jurídicos Documentados (que es variable en cada Comunidad Autónoma).

Disolución del proindiviso: decide el Juez

Para la extinción del proindiviso lo más fácil es que los copropietarios lleguen a un acuerdo.

Pero si esto no es posible, es decir, si hay por lo menos un propietario que no está de acuerdo con la venta ni con la compra de la cosa en común, o simplemente se niega a establecer acuerdo alguno con los demás ,la vía que corresponde a estos casos es la judicial y es un Juez mediante sentencia el que decide cómo debe repartirse la propiedad.

No obstante, antes de comenzar dicho proceso, yo recomiendo celebrar un acto de conciliación entre las parte en el que se planteen distintos escenarios a fin de que ese copropietario en desacuerdo logré ceder.

Si la acción no consigue lo que se desea (llegar a un acuerdo), servirá por ende para demostrar que esa persona es quien bloquea la extinción del proindiviso.

No obstante, si se requiere solucionar el problema recomiendo iniciar el procedimiento judicial.

¿Qué se requiere para iniciarlo? Puedo iniciar un proceso judicial si por lo menos uno de los copropietarios manifiesta su solicitud de vender el bien común, eso es todo.

Para finalizar:

En nuestro despacho, como expertos en herencias y sucesiones recomendamos evitar situaciones de comunidad de bienes.

Sin embargo, si tienes algún bien en condición de proindiviso no dudes en contactar, analizaremos detalladamente tu caso y te propondremos la mejor solución desde la primera consulta.

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