Donación en vida de un inmueble- ¿Se puede?

En España se puede donar una vivienda a un ser querido, así está establecido en la ley. Sin embargo, para hacer efectiva una donación, el beneficiario de la misma debe aceptar su regalo de manera formal. ¿Quieres conocer a profundidad los aspectos más relevantes sobre la donación en vida de un inmueble? Pues, quédate a leer este post hasta el final.

Donación de inmueble ¿Qué es?

La donación de un inmueble (ya sea casa, piso, edificio, terreno, etc.), se da cuando una persona en vida decide que desea entregarle parte de su propiedad a alguien a título gratuito (es decir, sin tener que dar nada  a cambio).

En este sentido – expresa la ley española – cualquier persona puede regalarle algunos de sus bienes en vida a quien desee. Esto es, a lo que en términos jurídicos se le denomina “donación”.

¿Cómo se hace una donación en vida de un inmueble?

Es importante considerar, que la donación de un inmueble es diferente a otros tipos de donaciones. Mientras que para donar un bien mueble es suficiente con entregar la cosa de forma directa (o celebrando un contrato privado), para donar una vivienda se debe firmar una escritura pública. En la misma se debe especificar cuál es el bien donado y cuánto valen las cargas que debe satisfacer quien recibe, (tal y como está contemplado en artículo 633 del Código Civil).

De manera que, la escritura pública es un requisito indispensable para que la donación sea válida, de lo contrario, el bien continuará perteneciendo al donante.

¿Qué deben hacer ambas partes, para que la donación se lleve a cabo de forma legal ante la ley? Pues, ambos (tanto donante, como donatario), tienen que acudir ante notario y firmar la escritura pública, luego este documento deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

Donar un inmueble con derecho a usufructo

Cada vez es más común las donaciones de inmuebles, en las que el donante hace  entrega de la propiedad, pero con derecho a continuar disfrutando de la misma, pudiendo incluso poder obtener el producto de las rentas si decide alquilarla.

Por otro lado, el donatario pasará a ser el titular de la propiedad, pero no podrá usarla, ni mucho menos ponerla en venta, alquilarla o donarla hasta que culmine el usufructo. Este procedimiento debe hacerse ante notario, firmando la escritura pública respectiva, en la que las partes declaran que el donante será el usufructuario, y el donatario se convertirá en el nudo propietario; además se debe dejar por sentado por cuánto tiempo durará el usufructo, o si este será de tipo vitalicio (durante toda la vida del usufructuario).

Donación de bienes inmuebles – Impuestos

En las donaciones en vida, tanto el donante como el donatario deben tributar.

Donante

El IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), es el impuesto que grava los incrementos de patrimonio de personas físicas. El donante debe declarar este tributo al año siguiente de haber recibido la donación. No obstante, si el donante tiene más de 65 años (y el inmueble en donación es su vivienda habitual), no está obligado a pagar este tributo.

Donatario

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es un tributo mediante el cual se gravan las transmisiones de bienes, bien sea por herencia o donación. Es necesario mencionar que , aunque el mismo recaudado en todo el territorio, su administración está cedida a las Comunidades Autónomas, quienes establecen diferentes bonificaciones y reducciones. Por su parte, el donatario tiene la obligación de abonar dicho impuesto en la delegación de Hacienda que corresponda a la Comunidad Autónoma donde está ubicado el inmueble que recibirá como obsequio.

Plusvalía municipal

Es un tributo que recauda cada municipio, por concepto de grabar la diferencia del precio de adquisición del inmueble y el precio de transmisión. Esto significa que, cuando se dona un inmueble, el donatario debe pagar este impuesto en caso de que el valor de este se ubique por encima del valor que tenía cuando fue adquirido por el donante. Este impuesto se debe presentar siempre que el inmueble se encuentre en zona urbana; es decir, no se aplica cuando se encuentra en zonas rurales, y se debe hacer ante el Ayuntamiento que corresponda al municipio donde está el inmueble. El monto a pagar, estará fijado en función del valor real del mismo.

Donación inmueble en vida – Beneficios fiscales

  • El donante puede beneficiar a un ser querido, en cualquier momento de su vida
  • Evita problemas a la hora de repartir los bienes
  • Se puede imponer condiciones o plazos al donatario, de acuerdo a lo pautado por la ley
  • Permite, dependiendo del pacto firmado, reservar la facultad de disponer de una parte de los bienes dados en donación (no de su totalidad). En caso de morir el donante, el donatario adquirirá la titularidad plena de los bienes. Existe también otro tipo de pacto, que permite revertir la donación (en vez de hacer un acuerdo de reservación de facultades).

Para acceder al mismo, se debe formular al realizar la entrega del inmueble. Si el donante se arrepiente de haber donado, podrá exigir la devolución de la casa. Si quedó establecido un plazo o condición, se recuperará el inmueble al cumplirse estas.

  • El donante tiene la posibilidad de usufructuar el inmueble. Es decir, aunque done su vivienda, podrá seguir habitándola, mientras que el donatario se transforma en nudo propietario hasta que culmine el usufructo.
  • Se puede hacer un pacto, mediante el cual el donante está en su derecho de exigir que le sea devuelta parte de la propiedad, en caso de arrepentirse
  • Acceso a beneficios fiscales. Si el donatario desea vender el inmueble que le obsequiaron (antes de la muerte del donante), no pagará el Impuesto sobre la Renta de las personas físicas, siempre que hayan transcurrido 5 años desde que recibió la donación.
  • Posibilidad de revocación. Existen determinadas causas para revocar una donación, entre estas: supervivencia de hijos, el no cumplimiento de cargas, ingratitud.

Donar, dejar en herencia o vender – ¿Qué es mejor?

Es una pregunta que con mucha frecuencia se hacen quienes quieren darle un inmueble a un ser querido, y que importante aclarar, es por ellos que:

  • Vender un inmueble implica un coste alto para quien recibe la vivienda, mientras que si la persona recibe en calidad de donación, este coste será nulo. Pero, por otro lado, si vendemos y tenemos problemas económicos, ese dinero que obtendremos nos será de gran ayuda; lo importante es que en las dos situaciones es posible acceder a un usufructo.
  • Con respecto a una venta, el comprador debe tributar el ITP (Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales), así como el IVA (Impuesto sobre el Valor añadido) y el IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos).
  • Para recibir el bien inmueble como herencia, el causante debe haber fallecido, al contrario de la donación o venta, que se pueden hacer en cualquier momento. En este caso, el beneficio que obtiene el sucesor es que pagará menos impuestos.

¿Cuál de las opciones antes mencionadas es la mejor?

Todas las opciones que mencionamos antes (donación, venta, herencia) tienen tanto ventajas, como desventajas.  Por lo tanto, eres tú quien debe evaluar cuál de todas es la que más te conviene. Pero, si tienes dudas, tranquilo, puedes buscar asesoría de un abogado especialista en herencias.

Preguntas frecuentes

Estas son algunas de las preguntas más frecuentes que recibimos a través de nuestros canales de comunicación:

1)      ¿Puede el donante entregarle todos sus bienes al donatario?

Respuesta: NO. Un donante solo puede entregar una parte de sus bienes, tal como lo determina el artículo 634 del Código Civil.

¿Pueden los sucesores recibir una donación en vida que conste de más de los que les toca como herencia?

Respuesta: No. Esto no es posible. El donante no puede dar en donación, más de lo que le corresponde al heredero (Artículo 636 del Código Civil).

Para finalizar

Si estas pensando en hacer la donación de un inmueble a un ser querido, y aún no cuentas con la asesoría profesional que necesitas, recuerda que nosotros estamos a tu disposición, ¡Somos abogados de herencias!

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Abogado especialista en Herencias en Leggado | Web | + posts

Me llamo Ángel Seisdedos, soy abogado especialista en herencias y sucesiones, habilitado como contador partidor de herencias, además de ser la persona que dirige este despacho.

Estudié Derecho en la Universidad Isabel I de Castilla, también hice el Máster en Acceso a la Abogacía en la misma facultad.

Tras varios años dirigiendo una asesoría fiscal he ayudado a muchas familias en sus procesos hereditarios.

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