Donación de Vivienda a un Hijo: Fiscalidad y Pasos a Seguir
Donar una vivienda a un hijo es una operación que puede tener mucho sentido desde el punto de vista de la planificación familiar, pero que implica una serie de consecuencias fiscales que conviene conocer y calcular antes de actuar. En Leggado Abogado de Herencias te explicamos los impuestos que se pagan, quién los paga y cómo minimizar la carga fiscal.
¿Qué impuestos genera la donación de una vivienda?
La donación de un inmueble genera obligaciones fiscales para las dos partes:
Para el hijo (donatario): Impuesto sobre Donaciones
El hijo que recibe la vivienda debe pagar el Impuesto sobre Donaciones (modalidad inter vivos del ISD). El tipo impositivo y las reducciones aplicables dependen de la comunidad autónoma donde radique el inmueble, que es quien tiene la competencia sobre este impuesto en las donaciones de bienes inmuebles. En comunidades como Madrid, Andalucía o Castilla y León, gracias a las bonificaciones del 99%, este impuesto puede ser prácticamente nulo. En otras comunidades, puede ser significativo.
Para el padre (donante): IRPF
Este es el aspecto que más sorprende. El padre que dona la vivienda debe tributar en su IRPF por la ganancia patrimonial derivada de la donación: la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble (lo que pagó por él) y el valor de donación (el valor de mercado actual). Si la vivienda se ha revalorizado, el padre paga como si la hubiera vendido.
Esto puede generar una factura de IRPF importante, especialmente con inmuebles adquiridos hace muchos años que se han revalorizado notablemente. Ojo: no existe ninguna exención por tratarse de una donación a un hijo.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
La donación de un inmueble también está sujeta a la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). En este caso, es el donante quien soporta el impuesto, calculado sobre el incremento del valor del terreno desde la última transmisión.
Pasos para realizar la donación de vivienda a un hijo
- Valorar el inmueble: obtener una tasación o referencia de valor de mercado actualizada.
- Calcular los impuestos: hacer los números antes de firmar nada (IRPF del padre, ISD del hijo, plusvalía municipal).
- Otorgar escritura pública: la donación de bienes inmuebles debe formalizarse obligatoriamente ante notario en escritura pública.
- Presentar y liquidar los impuestos: en los plazos legales en cada organismo competente.
- Inscribir en el Registro de la Propiedad: para que la transmisión sea oponible frente a terceros.
¿Es mejor donar la vivienda en vida o dejarla en herencia?
Depende de cada caso. La donación en vida genera IRPF para el donante (que la herencia no genera, salvo en el caso del legatario). Sin embargo, en comunidades con bonificación del 99% tanto en herencias como en donaciones, puede ser más conveniente donar en vida si el donante tiene necesidades de liquidez o si hay razones no fiscales para ello. El análisis comparativo es imprescindible.
Conclusión
La donación de vivienda a un hijo es una operación con múltiples aristas fiscales. Hacer los cálculos correctamente antes de actuar puede ahorrar decenas de miles de euros. En Leggado Abogado de Herencias, Ángel Seisdedos analiza tu situación concreta y te diseña la estrategia más eficiente desde el punto de vista legal y fiscal.
Guía completa relacionada
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Escrito por
Ángel Seisdedos
Abogado especialista en herencias · Colegiado 15891 ICAS Sevilla · Contador-partidor
Dedicado en exclusiva a tramitar herencias en toda España. Habilitado como contador-partidor. He acompañado a cientos de familias con especial enfoque en la fiscalidad autonómica y la resolución de conflictos.
