Donación de inmueble con hipoteca: ¿quién asume la deuda?
Donar un bien hipotecado: una situación compleja
La donación de un inmueble que todavía tiene una hipoteca pendiente plantea interrogantes legales y fiscales que muchas familias desconocen. No es infrecuente que padres quieran transmitir una vivienda a sus hijos asumiendo ellos la deuda hipotecaria restante.
Ángel Seisdedos, de Leggado Abogado de Herencias, señala que en estos casos es imprescindible analizar cuidadosamente la estructura de la operación antes de proceder.
Opción 1: donación pura con la hipoteca a cargo del donante
El donante transmite el inmueble sin que el donatario asuma la hipoteca. El donante continúa pagando la hipoteca o la cancela. En este caso, la base imponible del ISD para el donatario es el valor total del inmueble sin deducir la hipoteca. Desde el punto de vista del IRPF del donante, existe ganancia patrimonial por el valor de mercado del inmueble.
Opción 2: donación con subrogación hipotecaria
Si el donatario se subroga en la posición del deudor hipotecario (con consentimiento del banco), la operación tiene una parte de donación (por el valor neto del inmueble: valor de tasación menos capital pendiente) y una parte onerosa (por el capital hipotecario asumido). La parte onerosa tributa en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) como compraventa, mientras que la gratuita tributa en el ISD.
Consentimiento del banco y novación
Cualquier subrogación del deudor en una hipoteca requiere el consentimiento expreso del banco acreedor. Sin ese consentimiento, el donante sigue siendo deudor frente al banco aunque haya transmitido el inmueble. Si el banco no consiente, el donante puede optar por cancelar previamente la hipoteca o acordar con el donatario un reconocimiento de deuda.
Tributación del IRPF del donante
En el caso de donación con subrogación hipotecaria, el donante tributa en el IRPF por la ganancia patrimonial calculada sobre la parte onerosa (el capital hipotecario asumido por el donatario), que se calcula como la diferencia entre dicho capital y la parte proporcional del coste de adquisición del inmueble.
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Escrito por
Ángel Seisdedos
Abogado especialista en herencias · Colegiado 15891 ICAS Sevilla · Contador-partidor
Dedicado en exclusiva a tramitar herencias en toda España. Habilitado como contador-partidor. He acompañado a cientos de familias con especial enfoque en la fiscalidad autonómica y la resolución de conflictos.
