Donación de la nuda propiedad de un piso: pasos y consecuencias
Por qué donar la nuda propiedad de un piso
Donar la nuda propiedad de un inmueble a los hijos, reservándose el usufructo vitalicio, es una de las estrategias de planificación patrimonial más populares en España. Permite adelantar la transmisión del patrimonio inmobiliario a la generación siguiente, con importantes ventajas fiscales, sin perder el derecho a vivir en el inmueble o a percibir sus rentas.
Ángel Seisdedos, de Leggado Abogado de Herencias, gestiona numerosas operaciones de este tipo cada año, asesorando a las familias sobre la forma más eficiente de estructurarlas.
Paso 1: Valoración del inmueble y cálculo de la nuda propiedad
El primer paso es determinar el valor de mercado del inmueble (o su valor a efectos del ISD, que es el mayor entre el valor catastral, el valor de referencia catastral y el de mercado). El valor de la nuda propiedad se calcula restando el valor del usufructo. El usufructo vitalicio vale: 89 menos la edad del usufructuario (mínimo 10%, máximo 70% del valor total).
Paso 2: Escritura de donación ante notario
La donación de un inmueble debe formalizarse en escritura pública ante notario, so pena de nulidad (art. 633 CC). La escritura debe reflejar expresamente la reserva de usufructo, la identificación del inmueble y las partes, y es recomendable incluir la dispensa de colación si se desea que la donación no se compute en la futura herencia.
Paso 3: Inscripción en el Registro de la Propiedad
Tras la firma de la escritura, debe presentarse en el Registro de la Propiedad para la inscripción del cambio de titularidad. Previamente, el donatario debe liquidar el ISD ante la comunidad autónoma correspondiente y el donante debe declarar la posible ganancia en el IRPF.
Consecuencias prácticas para donante y donatario
El usufructuario (donante) puede seguir viviendo en el piso, arrendarlo y cobrar la renta o cederlo gratuitamente a terceros. El nudo propietario (donatario) no puede vender ni hipotecar el piso sin el consentimiento del usufructuario, pero al fallecimiento de este el pleno dominio se consolida automáticamente en su favor sin tributar de nuevo en el ISD.
En Leggado Abogado de Herencias le acompañamos en todo el proceso: desde el análisis de viabilidad fiscal hasta la firma notarial y la inscripción registral.
Guía completa relacionada
Para una visión completa sobre este tema, te recomendamos consultar nuestra guía principal: Planificación Hereditaria: Cómo Proteger tu Patrimonio y el Futuro de tu Familia.
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Escrito por
Ángel Seisdedos
Abogado especialista en herencias · Colegiado 15891 ICAS Sevilla · Contador-partidor
Dedicado en exclusiva a tramitar herencias en toda España. Habilitado como contador-partidor. He acompañado a cientos de familias con especial enfoque en la fiscalidad autonómica y la resolución de conflictos.
