Herencia de Inmuebles en el Extranjero: Gestión y Fiscalidad para Herederos Españoles

Muchas familias españolas tienen bienes inmuebles en el extranjero: un apartamento en la costa portuguesa, una casa rural en el sur de Francia o una propiedad en América Latina. Cuando el propietario fallece y esos bienes deben incorporarse a la herencia, surgen preguntas sobre qué ley se aplica, cómo se valoran y cómo tributan. En Leggado Abogado de Herencias, Ángel Seisdedos gestiona con regularidad herencias con inmuebles en el extranjero y conoce en detalle los mecanismos para minimizar la doble tributación.

¿Qué ley regula los inmuebles heredados en el extranjero?

La determinación de la ley aplicable depende de la ubicación del bien y de la naturaleza de la herencia. En el ámbito de la Unión Europea, el Reglamento (UE) 650/2012 establece que la sucesión se rige, en principio, por la ley de la residencia habitual del causante al fallecer. Si el causante era español y vivía en España, la ley española rige la sucesión, incluyendo los bienes en la UE. Sin embargo, en materia de derechos reales sobre inmuebles, algunos Estados miembros aplican la lex situs (ley del lugar donde está situado el inmueble), lo que puede generar complicaciones.

Para países fuera de la UE (Marruecos, México, Argentina, etc.), se aplican las normas de conflicto de leyes del artículo 9.8 del Código Civil español, y en muchos casos también las normas del país donde está situado el inmueble.

Tributación en España de los inmuebles heredados en el extranjero

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en España grava a los herederos residentes en España por la totalidad de los bienes heredados, con independencia de dónde estén situados (obligación personal). Esto significa que un heredero español residente en Madrid debe incluir en su autoliquidación del ISD tanto los bienes situados en España como los situados en Francia, Portugal o México.

Doble imposición: cómo evitar pagar dos veces

El gran riesgo de las herencias internacionales es la doble imposición: el inmueble extranjero puede tributar en el país donde está situado Y en España. Para evitar esto, el artículo 23 de la Ley 29/1987 permite deducir en la autoliquidación española del ISD el impuesto satisfecho en el extranjero por razón de los mismos bienes, con el límite de lo que correspondería pagar en España por esos bienes.

España tiene convenios para evitar la doble imposición en materia sucesoria solo con Francia y Grecia. Para el resto de países, la deducción por doble imposición internacional del artículo 23 de la Ley 29/1987 es el único mecanismo disponible.

Valoración de los inmuebles extranjeros en el ISD español

Los inmuebles situados en el extranjero deben valorarse a efectos del ISD español por su valor de mercado en el momento del devengo (fecha del fallecimiento). Esta valoración debe documentarse adecuadamente, habitualmente mediante tasación por perito independiente o mediante el valor registrado en la escritura de adquisición ajustado por índices de mercado. La Administración puede comprobar el valor declarado.

Procedimientos locales para la transmisión del inmueble

Para poder inscribir el inmueble a nombre del heredero en el registro del país extranjero generalmente se necesita: apostillar los documentos sucesorios españoles (si el país es parte del Convenio de La Haya de 1961) o legalizarlos, traducirlos al idioma local y presentarlos ante el registro de la propiedad extranjero. En países con sistemas registrales diferentes al español (como el Reino Unido con el sistema de administración de fincas o EE.UU. con el sistema de probate), el proceso puede ser largo y costoso.

El Certificado Sucesorio Europeo para inmuebles en la UE

Para inmuebles situados en otros Estados miembros de la UE, el Certificado Sucesorio Europeo expedido por el notario español que tramitó la herencia es reconocido directamente en todos los países de la UE (excepto Dinamarca, Irlanda y Reino Unido). Esto simplifica enormemente la inscripción del inmueble europeo a nombre del heredero sin necesidad de procedimientos sucesorios paralelos en el otro país.

Leggado Abogado de Herencias: coordinación internacional de herencias

La gestión de una herencia con inmuebles en el extranjero requiere coordinación entre el derecho sucesorio español, el derecho del país extranjero y la fiscalidad de ambos. En Leggado Abogado de Herencias, Ángel Seisdedos gestiona esta coordinación, trabajando con profesionales locales en el extranjero cuando es necesario para que el heredero pueda acceder a sus bienes con el mínimo coste y la máxima eficiencia.