Partición de Herencia con Inmuebles: Adjudicación y Venta
Los inmuebles son los bienes que generan mayor complejidad en la partición de herencia. Su indivisibilidad material, las diferencias de valoración entre herederos y la existencia de cargas o hipotecas hacen que la decisión sobre cómo adjudicarlos o venderlos sea frecuentemente la más difícil del proceso sucesorio. En Leggado Abogado de Herencias, Ángel Seisdedos analiza las opciones disponibles.
Opciones para los inmuebles hereditarios
Ante un inmueble en la herencia, los herederos tienen varias opciones: adjudicarlo a uno de ellos con compensación en metálico a los demás (adjudicación con exceso); venderlo a un tercero y repartir el precio entre todos; mantenerlo en proindiviso entre todos los herederos; o dividirlo físicamente si es posible y la normativa urbanística lo permite (por ejemplo, dividir una finca rústica o construir viviendas independientes en una gran finca). La opción elegida tiene implicaciones fiscales distintas en el IRPF, el Impuesto sobre Sucesiones y la plusvalía municipal.
Adjudicación a un heredero: exceso y compensación
Cuando el inmueble se adjudica a uno de los herederos, este debe compensar a los demás por el valor que excede de su cuota hereditaria. Por ejemplo, si una vivienda vale 300.000 € y hay tres herederos con cuotas iguales, el heredero que se queda con el piso debe pagar 200.000 € a los otros dos (100.000 € a cada uno). Este exceso de adjudicación puede tributar en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales si no está justificado por la indivisibilidad del bien.
Venta del inmueble hereditario
Si los herederos deciden vender el inmueble a un tercero, la venta genera dos obligaciones fiscales: la plusvalía municipal (IIVTNU), que grava el incremento del valor del suelo urbano desde la adquisición por el causante hasta la venta por los herederos; y la ganancia patrimonial en el IRPF de cada heredero, calculada como la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición declarado en el Impuesto sobre Sucesiones. Una buena planificación del valor declarado en sucesiones puede reducir la ganancia patrimonial futura.
Inmueble con hipoteca: quién asume la deuda
Si el inmueble hereditario tiene una hipoteca pendiente, el heredero que se lo adjudica debe asumir también la deuda hipotecaria. En la partición, el valor neto del inmueble es el valor de tasación menos el capital pendiente de la hipoteca. Si la hipoteca supera el valor del inmueble, la adjudicación puede no ser conveniente. Para la subrogación en el préstamo hipotecario, se necesita la conformidad de la entidad bancaria. En Leggado Abogado de Herencias, Ángel Seisdedos negocia con los bancos y gestiona la subrogación hipotecaria en el marco de la partición hereditaria.
Guía completa relacionada
Para una visión completa sobre este tema, te recomendamos consultar nuestra guía principal: Cómo Tramitar una Herencia en España: Guía Completa.
Escrito por
Ángel Seisdedos
Abogado especialista en herencias · Colegiado 15891 ICAS Sevilla · Contador-partidor
Dedicado en exclusiva a tramitar herencias en toda España. Habilitado como contador-partidor. He acompañado a cientos de familias con especial enfoque en la fiscalidad autonómica y la resolución de conflictos.
