Usufructo sobre Inmueble Arrendado: Quién Cobra el Alquiler en la Herencia
Una situación frecuente en herencias es la existencia de inmuebles arrendados sobre los que el cónyuge viudo tiene derecho de usufructo. En estos casos, la pregunta es inmediata: ¿a quién pertenece la renta del alquiler? La respuesta es clara desde el punto de vista jurídico, aunque sus implicaciones prácticas merecen ser explicadas con detalle. En Leggado Abogado de Herencias, Ángel Seisdedos aclara este punto.
El usufructuario tiene derecho a las rentas
El artículo 471 del Código Civil establece que el usufructuario tiene derecho a percibir todos los frutos, naturales, industriales y civiles, de los bienes usufructuados. Las rentas del arrendamiento son frutos civiles y, por tanto, pertenecen íntegramente al usufructuario durante el tiempo que dure el usufructo. El nudo propietario (el hijo heredero) no tiene derecho a parte alguna de las rentas mientras subsista el usufructo.
Fiscalidad de las rentas percibidas por el usufructuario
Las rentas de alquiler percibidas por el usufructuario tributan en su IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, no en el del nudo propietario. El usufructuario puede deducir los gastos necesarios para obtener los ingresos: comunidad, IBI, seguros, reparaciones de conservación, etc. El nudo propietario no tiene que declarar las rentas en su IRPF mientras no perciba ningún ingreso derivado del inmueble.
¿Puede el usufructuario arrendar el inmueble?
Sí, el usufructuario puede arrendar el inmueble sin necesidad de consentimiento del nudo propietario, salvo que el testador o el acto constitutivo del usufructo lo hubieran prohibido. Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que los contratos de arrendamiento celebrados por el usufructuario se extinguen al término del usufructo, sin que el arrendatario pueda exigir al nudo propietario la continuación del contrato más allá de ese momento. Esto puede generar incertidumbre para el inquilino si el usufructo es de corta duración.
Gastos del inmueble arrendado: quién paga qué
La distribución de gastos entre usufructuario y nudo propietario es la siguiente: el usufructuario asume los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento (art. 500 CC), el IBI y demás tributos corrientes, las reparaciones necesarias para el uso normal del bien y los seguros del contenido. El nudo propietario asume las reparaciones extraordinarias que sean necesarias para la subsistencia del bien (por ejemplo, cambiar la estructura del edificio). En Leggado Abogado de Herencias, Ángel Seisdedos ayuda a delimitar y documentar estos acuerdos para evitar disputas futuras.
Guía completa relacionada
Para una visión completa sobre este tema, te recomendamos consultar nuestra guía principal: Planificación Hereditaria: Cómo Proteger tu Patrimonio y el Futuro de tu Familia.
Escrito por
Ángel Seisdedos
Abogado especialista en herencias · Colegiado 15891 ICAS Sevilla · Contador-partidor
Dedicado en exclusiva a tramitar herencias en toda España. Habilitado como contador-partidor. He acompañado a cientos de familias con especial enfoque en la fiscalidad autonómica y la resolución de conflictos.
